Блоги

Проблемы открытия рынка земли

Источник: golos.com.ua

Источник: golos.com.ua

Какие проблемы возникнут с открытием рынка земли? В своем блоге рассказывает руководитель развития агро проектов партнерства "Райффайзен Банк Аваль" Николай Волков.


Сериал вокруг снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения достигает своей кульминации. Все заинтересованные стороны высказались и теперь яростно отстаивают свои позиции. Последняя редакция законопроекта уже учла часть пожеланий сторон. Так одними из последних были внесены правки по граничным лимитам концентрации земли в одних руках, и уточнению круга лиц, которые имеют право покупать землю.

Тем не менее, ряд проблем остаётся нерешённым.

Количество нотариусов сопровождающих сделку по покупке земли не соответствует спросу на их услуги.

Простая арифметика. Планируется, что для покупки каждого пая будет заключаться отдельный договор купли-продажи. Средняя площадь пая в пределах 2-5 га. Разные опросы показывают, что продать свою землю желают до 10% пайщиков. Таким образом, после открытия рынка земли, к нотариусам могут обратиться желающие оформить сделку по продаже 10% сельскохозяйственных земель страны, поделённую на паи по 2-5 га. Один нотариус за рабочий день в лучшем случае сможет оформить до 8 подобных сделок. Это в лучшем случае!

Для хозяйств, которые сегодня арендуют землю скорость оформления сделки критический вопрос. В нынешней редакции закона у них есть всего месяц на то, чтобы воспользоваться своим приоритетным правом арендатора. Если после того как пайщик выразил намерение продать свою землю арендатор в течение месяца не успел заключить сделку, это право теряется.

Финансовое состояние агропредприятий ограничивает возможность привлечения банковских инвестиций для покупки земли

Большинство агрохолдингов сегодня декларируют намерение покупать землю. Они заинтересованы в сохранении целостности земельного фонда, но остаётся вопрос экономической целесообразности привлечения для этого кредитных средств.

В отличие от затрат на постройку элеватора, амортизацию техники и т.д., траты на покупку земли не являются бизнес-инвестицией. Они не оптимизируют производство, не дают внутренней нормы доходности. Кредит, к тому же, налагает дополнительные финансовые обязательства по его обслуживанию. Если принять во внимание что экспертами прогнозируется снижение доходности бизнеса, то это вложение себя не окупает. 

Падение курса доллара, рост зарплат, подорожание аренды снижают EBITDA с 30% до 10%. С ухудшением финансового состояния уменьшается возможность обслуживать кредит. Следовательно, падает и кредитный лимит агропредприятия. Если клиент не имеет никаких кредитных обязательств, то за счёт банковских инвестиций он сможет купить до 20% имеющегося земельного банка, если обязательства уже есть, то банк сможет профинансировать покупку не более 10% земли. Это значит, что клиенту необходимо рассчитывать на собственные деньги.

Неизвестна ликвидная стоимость земельных активов.

Источник: rightpropertycroatia.com

Многие аграрии рассчитывают, что смогут брать кредиты под залог земли, как это было в своё время с ипотечным кредитованием. Но размер такого кредита будет сильно ограничен ликвидной стоимостью участка выступающего в качестве залога. И она будет существенно отличаться от нормативной денежной оценки земли в меньшую сторону.

В случае если клиент не сможет обслуживать кредит, залог перейдёт в собственность банка, который будет ограничен во времени, в течение которого он будет обязан его продать. Таким образом, банк будет кредитовать исходя из той суммы, которую он сможет получить за участок в случае реализации худшего сценария.

Целостный земельный массив будет пользоваться спросом, но если залогом выступают разрозненные участки, то список потенциальных покупателей будет ограничен соседними хозяйствами. 

Неурожай один из наиболее вероятных сценариев наступления дефолта, но в таком случае финансовое состояние соседей будет не многим лучше. Цена, которую они смогут предложить, не покроет убытки банка. Владеть же землёй пока на неё не вырастет спрос банку также не выгодно. Всё то время что земля будет находиться во владении банка он вынужден будет платить за неё налог, не получая с земли никакой прибыли.

Возможно, в свете вероятного роста стоимости земли появится тренд на инвестирование в землю, наподобие того как люди инвестируют в недвижимость. Но сегодня никто не может спрогнозировать, насколько привлекательна такая инвестиция для людей не связанных с сельским хозяйством. Появление института рантье обеспечило бы приток денег в сельское хозяйство, банки, понимая ликвидность участков, повысили бы лимиты. Но сегодня такой ясности нет, и её не наступит, пока не появится вторичный рынок продаж.

Кто сможет претендовать на госкомпенсацию и какие механизмы её выплаты?

Государство декларирует намерение снизить процентную ставку по кредиту на покупку земли для аграриев до 5%. Т.е. если банк кредитует под 13% годовых, то учётную ставку — 8% заплатит государство, а 5% — аграрий. Вопрос кто будет претендовать на госкомпенсацию, пока не решён. Это будут или компании с земельным банком до 500 га, или претендовать смогут все аграрии, но только на покупку первых 500 га.

Но главный вопрос интересующий банки — не кто будет получать компенсацию, а как и в какой срок она будет выплачиваться? 

Цель государства понятна: допустить до кредитования как можно большее число агропроизводителей. В том числе тех, которые по показателям своей финансовой деятельности не смогли бы претендовать на кредит. Но если госкомпенсация будет выплачиваться аграрию постфактум, после рассмотрения соответствующего запроса с его стороны, то возникает задержка в 1-2 месяца в течение которых банк будет ожидать погашение учётной ставки. Если добавить сюда ещё и человеческий фактор (неправильно заполненный запрос на получение госкомпенсации, ошибка в указании данных и т.д.), то задержка может ещё увеличиться.

Источник: agroimportsemena.com.ua

Поэтому банки не будут учитывать госкомпенсацию при оценке возможности кредитования. Клиент будет оцениваться банком исходя из возможности оплачивать кредитную ставку всё те же 13%.

Возможно, когда выйдет Постановление Кабинета министрив о госкомпенсации, в нём будут учтены эти моменты и аграрий сможет получать компенсацию по упрощённой процедуре. Но пока нет ясности между тем кто и в каком объёме получит госкомпенсацию, банки в своём решении будут исходить только из показателей финансовой деятельности клиента.

Среди других гарантий, которые позволили бы банкам более активно финансировать покупку земли, обсуждается гарантия компенсации 50% потерь банка в случае банкротства кредитуемой агрокомпании. Но для того чтобы оценить это предложение пока также не хватает конкретики.

Создание реестров облегчит работу участников рынка земли

Есть ряд первостепенных мер, которые государство может предпринять для решения вышеназванных проблем. Прежде всего, создание единого реестра в котором существовали бы все аграрии.

Все проверки должны быть упрощены. Имеет ли клиент право на госкомпенсацию, каким количеством земли он уже владеет. Должна быть также упрощена проверка соответствия покупателя требуемым критериям, резидентности, каких-то финансовых показателей (например наличия задолженностей перед государством) и т.д.

Создание таких реестров упростило бы работу и нотариусам, и банкам, проверки которых дублируют многие из проверок нотариусов, потому что в случае признания сделки недействительной возможны потери.

Кроме того, должна быть упрощена процедура получения госкомпенсации. Банк должен обладать гарантиями, что его клиент получит госкомпенсацию и получит её в полном объёме. Имеет смысл создание отдельного реестра, в котором будет перечень аграриев имеющих право на возмещение учётной ставки. Там уже должны содержаться все необходимые данные про аграриев, а госкомпенсация должна начисляться автоматически, а не после направления запроса.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.


AgriGeek

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

bn

Вверх