Як купувати землю під час війни

Незважаючи на війну ринок землі продовжує працювати. До продажу землі аграріїв часто підштовхує брак обігових коштів та матеріалів на її обробку. Іншим гравцям ринку потрібні нові поля для релокації бізнесу через небезпеку російської агресії, або для заміни постраждалих від обстрілів ділянок.

Динаміка роботи ринку землі від моменту відкриття

Попри очікування аналітиків після відкриття ринку землі продажі стартували досить повільно. Vkursi Zemli разом з USAID створили сервіс для земельного скорингу (комплексної перевірки земельних ділянок), щоб аграріям було простіше залучати фінансування для купівлі землі (банківські кредити тощо). Спочатку банки тільки знайомились з новим інструментом аналітики, але станом на лютий через сервіс було передано в іпотеку понад 130 земельних ділянок на суму понад 400 млн грн.

Після запровадження військового стану динаміка продажів знов суттєво впала, але вже поступово відроджується. Рушіями ринку є потреба аграріїв в обігових коштах та бажання землевласників продавати. Угодам купівлі/продажу, що укладаються сьогодні, притаманні деякі специфічні ризики та особливості, зумовлені військовим станом, зокрема:

ціна земельних ділянок нижча ніж до війни;
збільшився розкид цін (дуже залежить від місцезнаходження ділянки);
збільшились ризики пов’язані зі станом земельної ділянки (потрібні перевірки чи не була ділянка пошкоджена обстрілами, або військовою технікою, чи не знаходилась під окупацією).

Нові обставини потребують від аграрія певних дій, які потрібно виконати перш ніж укласти угоду.

Перевірка розташування ділянок

Важливо перевіряти земельні ділянки які купуються! Якщо раніше аграрії часто купували ділянки які навіть не відвідували, лише перевіривши по державних реєстрах власника та наявність обтяжень, сьогодні є ризик, що ділянки вкриті вирвами від ракет, заміновані, засмічені та потребують відновлення. Якщо немає можливості фізично оглянути ділянку, треба подивитись супутникові знімки (хоча б на сайті Європейського космічного агентства), щоб переконатись що з нею все гаразд. Оскільки Публічна кадастрова карта недоступна, можна користуватись аналітичними сервісами (Vkursi Zemli, Feodal.Online тощо).

Vkursi Zemli планує запустити проєкт пов’язаний з фіксацією пошкоджень та руйнувань сільськогосподарської інфраструктури. Найближчим часом на аналітичному сервісі Vkursi Zemli планується запровадити послугу перевірки земельних ділянок на наявність пошкоджень, можливого перебування в зоні окупації, або встановлення відстані до лінії розмежування (особливо для ділянок розташованих в регіонах де проводились бойові дії). Для відповідної перевірки фахівці будуть в тому числі використовувати супутникові знімки.

Команда Vkursi Zemli займається наповненням сервісу інформацією щодо ділянок які були окуповані (або перебувають під окупацією), пошкоджені, засмічені тощо. Vkursi Zemli буде акумулювати всю інформацію ті матеріали, щоб в подальшому допомагати аграріям фіксувати шкоду, отримувати необхідні документи та претендувати на допомогу або відшкодування збитків (коли діятимуть програми допомоги аграріям, які постраждали від війни).

Що ще треба перевіряти

Завжди потрібно дивитись історію ділянки — чи був орендар, та хто орендував, щоб зрозуміти чи ділянка придатна до обробітку. Треба звертати увагу на орендну плату прийняту в регіоні (через аналітичні сервіси або зкомунікувати з кимось з регіону).

Оскільки під час війни робота реєстрів обмежена, треба звертатись до нотаріусів та державних реєстраторів, які мають доступ до Держземкадастру та Реєстру речових прав. Такі спеціалісти зможуть виконати належну перевірку ділянки і провести угоду з дотриманням всіх вимог законодавства, щоб після закінчення війни не було можливості оскаржити право купівлі/продажу.

До війни ціна на землю поступово зростала і у лютому 1 гектар коштував в межах 35-45 тис грн. Через низку факторів пов’язаних з війною сьогодні ціна впала, але в майбутньому вона знову виросте. Якщо держава після перемоги зможе залучити інвестиції у відбудову країни, на відновлення і розвиток економіки, то земля стане привабливим активом. Ймовірне повоєнне подорожчання землі треба враховувати, якщо аграрій планує взяти ділянку в іпотеку (потрібно враховувати ризики).