У зв’язку із відкриттям ринку сільськогосподарських земель значної ваги набуває коректність реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та Державному Реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Саме в цих реєстрах міститься інформація, яка використовується нотаріусами, юристами, банками та яка необхідна для проведення угод купівлі-продажу.
Робота з відомостями реєстрів іноді може викликати головний біль в тих хто працює з цією інформацією, адже періодично при перевірці ділянок у відомостях реєстрів зустрічаються суперечності, помилки, описки. В рамках створення сервісу Vkursi Zemli Scoring для перевірки ділянок під кредитування, ми напрацювали методику автоматизованого виявлення помилок в реєстрах, що можуть спричинити додаткові ризики для покупця або банку який отримує ділянку як предмет застави.
Наявність помилок та невідповідностей зумовлена різними причинами та накопичувалася протягом останнього десятиліття. Однією з основних можна назвати відсутність контролю типу та змісту даних в програмному забезпеченні яким користувалися реєстратори, а також єдиного стандарту, яким би користувалися в реєстратори. Фактично реєстратор міг помилково вносити дані у неправильні поля, в самих полях інформація вносилася безпосередньо реєстратором на власний розсуд, без обмеження чітко визначеними варіантами, наприклад випадаючими списками. Також, кількість недоліків та невідповідностей державним класифікаторам свідчить про наявність в певні періоди існування реєстрів низького рівня контролю інформації яку вносить реєстратор та його формату.
Такі недоліки можуть бути як несуттєвими так і нести суттєві ризики при здійсненні угод, в тому числі мати значний вплив при прийнятті рішення банком щодо надання кредиту під заставу земельної ділянки. Нижче розглянемо типові помилки, які зустрічаються в реєстрах.
Помилки в площі ділянки
Однією з найбільш поширених і суттєвих помилок є площа земельної ділянки. Площа земельної ділянки в описі ділянки може не відповідати фактичній площі визначеній її межами. Це може бути пов’язано як з помилкою в технічній документації так і з комою, яка поставлена в неналежному місці Також у зв’язку з відсутністю протягом тривалого періоду синхронізації між Земельним кадастром та Реєстром прав на нерухоме майно зустрічаються випадки розбіжності площ. В такому разі без додаткового з’ясування обставин та виправлення помилки неможливо визначити якою ж фактично площею володіє особа.
Описки або некоректне введення
Іншою поширеною проблемою є описки в іменах та інших відомостях, що вносяться про ділянку, а також внесення даних про цільове призначення, що не відповідає державним класифікаторам. Описки в іменах призводять до необхідності запитувати додаткові відомості з реєстрів, які є не публічними, наприклад реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН), що дозволяє встановити особу, однак і в такому випадку відсутні гарантії про коректне відображення ІПН в реєстрі.
Описки присутні також в інших критичних для власника та орендаря полях. Наприклад строк дії права оренди було зазначено наступним чином: “Договір укладено lj 31 uhelyz 2030 hjre”
Законодавством визначено вичерпний перелік цільових призначень земельної ділянки, що дозволяє визначати категорію земель та спосіб її використання. В інших випадках, якщо цільове призначення не узгоджується з класифікаторами то виникає необхідність робити здогадки, а що ж це за земля. Для ринку с/г земель це вкрай важливо, адже на цю категорію земель поширюються особливі умови обігу. Також такий підхід призводить до неузгодженості відомостей Земельного кадастру та Реєстру прав на нерухоме майно, що в свою чергу викликає необхідність для власника виправляти помилку перш ніж здійснювати будь-яку угоду.
Помилки в найменуваннях та ЄДРПОУ
Для юридичних осіб помилки в найменуваннях та кодах ЄДРПОУ значно більш суттєві ніж для фізичних осіб. Типовими помилками при внесенні ЄДРПОУ є описки при введені цифр, ведення більшої кількості цифр ніж повинен містити ЄДРПОУ, внесення замість ЄДРПОУ набору нулів та одиниць. Такі помилки ускладнюють ідентифікацію юридичної особи і можуть використовуватися для оспорювання права користування.
Іншою поширеною помилкою є вказання найменування однієї юридичної особи, а коду ЄДРПОУ іншої, часто тієї, реєстрацію прав якої реєстратор здійснював незадовго до цього. Таким чином з’являється два сусідніх підприємства одне з яких є орендарем по назві, а інший по ЄДРПОУ. Якщо здійснити пошук перевірку юридичної особи по коду ЄДРПОУ в Реєстрі речових прав, то за такою компанією буде зареєстровано фактично більше землі ніж вона обробляє. Це створює ризик виникнення проблем не лише з Державною фіскальною службою, але і з реалізацією переважного права орендаря, оскільки саме по ЄДРПОУ здебільшого здійснюють пошук суб’єкта, який володіє переважним правом.
До скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель інтерес до наявності/відсутності помилок в реєстраційних відомостях земельних ділянок та прав на них був доволі низьким, що і спричинило їх накопичення. Однак при активізації операцій обігу земельних ділянок, раніше накопичені недоліки стануть ще однією перепоною для розвитку ринку, адже перш ніж здійснити угоду буде необхідно їх виправити. Позитивною стороною запровадження ринку землі є також те, що він стимулюватиме власників та покупців до виявлення та усунення помилок в реєстрації земельних ділянок.
