Через військовий стан в Україні відбулись деякі зміни в законодавстві щодо земель сільськогосподарського призначення, які мали на меті спростити роботу з землею.
Суттєвий вплив на управління земельним банком мають п’ять основних змін:
- всі договори оренди, які спливали після 7 квітня, були автоматично поновлені на 1 рік, без необхідності здійснення додаткових реєстраційних дій;
- змінено порядок державної реєстрації договорів, тепер, щоб зареєструвати договір оренди, не потрібно звертатись до державних реєстраторів;
- скасовано земельні аукціони, а територіальним громадам надали право передавати в оренду фактично навіть не сформовані земельні ділянки;
- були суттєво обмежені контрольні функції державних органів в сфері землекористування;
- дозволено передавати право оренди та суборенди іншим користувачам, без згоди власників земельних ділянок.
З цих змін випливають чисельні переваги, та можливості.
Збереження земельного банку
Ці зміни суттєво спростили роботу землевпорядників та земельних служб агрокомпаній. Ті земельні ділянки, які були в користуванні в минулому сезоні можуть залишитись в обробітку (спливаючі орендні договори подовжуються на 1 рік автоматично). Державна реєстрація договорів оренди переведена в онлайн-формат (необхідно подавати електронну заявку з копіями всіх документів).
Залучення нових земель
Суттєво спрощено можливість отримання в оренду державних комунальних земель (скасовано аукціони). Якщо з будь-яких причин сусідні аграрії не в змозі, або не бажають обробляти свої земельні ділянки, цю землю можна взяти в оренду/суборенду на строк до одного року.
Послаблення контролю держави
Також держава перенесла час подання податкової звітності. Застосовано певні пільги які регулюють застосування пені при несплаті податків. Якщо є певна проблема зі сплатою податків, нове законодавство дозволяє відкласти сплату до того часу коли з’явиться можливість. У зв’язку з форс-мажором (війною) допускається відтермінування сплати оренди (але важливо завчасно попередити про це своїх орендодавців).
З якими складнощами стикаються аграрії
Є й негативні зміни, які втім випливають не з прийнятих законів, а з безпекових та організаційних питань пов’язаних з війною.
- Книга реєстрацій договорів оренди
Сьогодні всі договори оренди які укладаються під час війни фіксуються в книзі реєстрації. Книга існує в паперовому та в ексель-форматі, дані з неї передаються до державного земельного кадастру та заносяться в кадастр, але це відбувається не в онлайн-режимі а після накопичення даних. Таким чином аграрії фактично позбавлені доступу до цих відомостей і не мають змоги з ними працювати перш ніж вони будуть перенесені.
У зв’язку з цим порада аграріям — після реєстрації договору та подачі електронних документів треба обов’язково перевіряти чи були зареєстровані договори у відповідних адміністраціях.
- Процес обрання орендаря
Контроль держави в сфері землекористування зараз обмежений, а контролюючі функції державних органів зосереджені на цінах та податках. У зв’язку з тенденцією до зменшення контролю залишився не врегульованим процес обрання громадою орендаря. Наразі на цьому ринку немає чітко вираженої та прозорої конкуренції.
Та це не повинно спонукати до порушень законодавства! Аграрії повинні розуміти, що такі спрощення були впроваджені для того, щоб вони могли зосередитись на вирощуванні сільськогосподарської продукції та не зловживати ситуацією. Також слід тісно комунікувати з громадою, щоб вона допомогла справедливому розподілу землі, що передається в оренду.
Як аграрію вибудовувати роботу
Перш за все треба відзначити важливість дотримання процедур. Якщо аграрій сьогодні не має змоги сплачувати орендну плату (або по конкретних ділянках, або взагалі), важливо попереджати про це власників ділянок. Неправильні комунікації після війни можуть стати підставою для розірвання договору.
Не зважаючи на чисельні спрощення, діяльність з управління земельним банком все ще вкрай важлива для господарств. У випадках релокації бізнесу, пошуку земельних ділянок чи стратегії побудови відносин з орендарями в нагоді стануть аналітичні сервіси для управління земельним банком.
Аналітичний сервіс Vkursi Zemli
%20(1).jpg)
Сервіс Vkursi Zemli продовжує свою роботу та дозволяє аграрію побачити: скільки земель знаходиться у нього в оренді, оренду яких ділянок подовжено на один рік, побачити ділянки на карті, подивитись землі які в оренді у навколишніх господарств (з метою збільшення власного земельного банку), можливо, домовитись про передачу права оренди. Важливо візуалізувати де знаходяться ділянки, яка їх площа по кадастру.
Vkursi Zemli та подібні аналітичні сервіси може використовуватись для вирішення питань орендної плати, якщо господарство втратило доступ до своїх фізичних договорів.
Релокація рослинницького бізнесу
Незважаючи на наявні обмеження з публічним доступом до реєстрів (в тому числі до публічної кадастрової карти), завдяки технічним засобам, які дозволяють працювати через API, та архівам, які є в сервісі, Vkursi Zemli надає для зацікавлених аграріїв послуги з пошуку земельних ділянок та придатних місць для ведення господарської діяльності. Користувачі можуть шукати вільні земельні ділянки по цільових регіонах, та продовжувати працювати з місцевою владою над процесом релокації бізнесу.
Сьогодні діє знижка у 20% на використання сервісу Vkursi Zemli. Також аграріям надається можливість безкоштовно випробувати можливості ресурсу, перевіривши 5 будь-яких ділянок.
Збереження площ в обробітку для здійснення господарської діяльності найбільше турбує аграріїв, які продовжують працювати. Сьогодні пошук ділянок по сільським радам, регіонам, пошук вільних земель та моніторинг ситуації у навколишніх аграріїв — найчастіші запити користувачів. Стежити за законністю використання земель та зберегти відносини з власниками ділянок, важливо в перспективі майбутнього повернення до нормальної роботи після нашої спільної перемоги.
Матеріал став можливим завдяки підтримці Програми USAID з аграрного і сільського розвитку — АГРО.
