Відкриття ринку землі з 1 липня 2021 року означатиме низку викликів для банків. Формуватимуть їх кілька факторів.
На першому етапі – до 2024 року – купувати землю зможуть лише фізичні особи, зокрема малі фермери. Очевидно, вони потребуватимуть на це кредитів. Малі фермери – численний, але досі маловідомий фінансовому сектору клієнт. Банки в цілому неактивно кредитую малих агровиробників.
Окрім цього, фермери-фізособи зможуть використовувати власну землю як заставу задля отримання банківського фінансування. Тож постає питання оцінки земельних ділянок сільгосппризначення, або ж скорингу. І це також зовсім нова справа для банків.
Наскільки серйозні ці та інші виклики для фінансового сектору, чи готові банки до них та у чому їм можуть допомогти сучасні цифрові рішення? Про це йшлося під час дискусії «Земельний скоринг: як в Україні запустити кредитування під заставу земельних ділянок?». Організувала її Програма USAID з аграрного та сільського розвитку – АГРО.
Банки щодо викликів свідомі. Питання в тому, чи готові
Що можна сказати напевне – банки серйозно готуються до відкриття ринку землі. Аналізують різні аспекти, прораховують сценарії, вивчають потенційний попит.
Водночас навряд чи можна стверджувати, що банківський сектор уже готовий до запуску ринку землі й має відповіді на майбутні виклики. Скоріше, сьогодні фінансові установи перебувають лише на етапі правильної постановки питань.
Ми хочемо зробити майбутній продукт максимально комфортним для клієнта, але й таким, що врахує та мінімізує потенційні ризики для банку. Зокрема, це оцінка земельної ділянки залежно від її розташування, якості ґрунту, термінів оренди, того, як її обробляють. Зрештою, за якою вартістю банк зможе її реалізувати в разі негативного сценарію,
Уже кілька років працює над аналізом можливого розвитку подій після відкриття ринку землі ПроКредит Банк. У тому числі вивчає досвід інших країн, а також настрої своїх клієнтів-аграріїв. Опитування засвідчило великий інтерес до придбання землі після відкриття ринку. Плани самого банку також амбітні.
Кредитний портфель ПроКредит Банку в Україні – це 600 мільйонів євро, з них 300 мільйонів видано агровиробникам. Ми бачимо можливість протягом наступних півтора-двох років дофінансувати наших клієнтів приблизно на ще 100 млн євро. Йдеться про кредитування купівлі землі,
Голова правління Агропросперіс Банку Сергій Щепанський вважає, що головний попит на землю буде з боку тих, хто її зараз орендує. Однак купуватимуть і просто охочі інвестувати з метою отримання доходу.
Якщо в першому випадку ми будемо дивитися на клієнта, його бізнес та фінансові можливості – то в другому більше на землю, її ліквідність. І тут постане питання скорингу землі та відповідних даних, які можна швидко отримати
Утім, отримати швидко такі дані стане для банків непростим завданням – враховуючи майбутні масштаби ринку і, відповідно, обсяги інформації, яку необхідно буде знайти чи перевірити.
Швидкий старт з 1 липня 2021-го
Оцінюється, що під мораторієм нині перебувають 26,9 млн гектарів землі. Якщо на ринок вийде навіть 15%, це становитиме близько 4 млн га. Загальна вартість такої площі землі за мінімальною нормативно-грошовою оцінкою (27,5 тисяч грн за гектар) – понад 100 млрд грн, або ж близько 4 млрд доларів.
Це вже вражає. Далі ці обсяги й цифри зростатимуть, а операції із землею потребуватимуть перевірки – і без автоматизації встигнути за цим поступом буде важко.
Так міркує Роман Граб, директор компанії Vrursi Agro, що створила платформу Vkursi Zemli та отримала у 2020 році грант "Програми USAID з аграрного та сільського розвитку – АГРО" на розробку модулю для скорингу земельних ділянок під банківське кредитування.
Роман вважає, що попри відомі обмеження для першого етапу відкриття ринку – дозвіл на купівлю лише фізособам та обмеження до 100 га обсягу землі у власності – повільного старту з липня наступного року не буде.
Зокрема, не потрібно забувати про фермерські господарства, які отримали свого часу землю в постійне користування – а це разом близько 500 тисяч гектарів у господарств, що обробляють від 50 до 100 га, – каже він. – З 1 липня 2021 року їм дозволено купувати ці землі в розстрочку на 10 років за ціною нормативно-грошової оцінки без аукціонів. Тобто це потенційно перші клієнти банків, фізичні особи. Півмільйона гектарів вийдуть на ринок з липня – за найкращими цінами і на пільгових умовах,
Звісно, вийдуть не лише вони. І при пов’язаному з відкриттям ринку землі кредитуванні, перед фінансовими установами постане два великі запитання, відповідь на які потребуватиме швидкості та роботи з великими обсягами даних.
Перше: чи має право той чи інший клієнт купувати землю?
Зокрема, чи відповідає критерію відсутності іноземного капіталу, якщо це юридична особа (що стане актуальним з 2024 року) – або ж чи є громадянином України, якщо фізична; скільки вже має землі у власності (чи не перевищує ліміт); яка в нього кредитна історія. І так далі – кожен банк ще має додатковий власний набір критеріїв, відповідність яким потребує перевірки.
Друге: як оцінювати земельні ділянку, які позичальник пропонує у якості застави?
Можливо, нескладно перевірити одну – але якщо клієнт хоче кредитуватися і заставити 10 чи більше? Тут також є низка критеріїв. Наприклад, чи справді ця ділянка існує на місцевості – чи лише на папері; або ж чи така сама її площа на місцевості, як на папері; чи належним чином зареєстровано права на цю земельну ділянку і чи немає накладок; можливо, це землі заповідного фонду чи рекреаційна зона – а клієнт хоче отримати кредит як під землю сільгосппризначення; чи присутня «шахматка» – коли ділянка розташована на полі посеред ділянок інших власників. І багато іншого.
Навіть ця спрощена картина засвідчує складність проблеми – а є ж іще інші критерії. Роман Граб зазначає, що при скорингу використовується близько 60 показників.
Наприклад, у результаті земельного скринінгу ми отримуємо для банка результат – 8 із 10 ділянок без недоліків, а дві мають несуттєві. Їх орієнтовна вартість така от. Банку залишається ухвалити рішення про кредитування на підставі того, наскільки він знайомий з цим клієнтом, або з урахуванням важливих для банка інших показників: фінансового стану компанії, її стратегії, спроможності повернути кошти тощо,
За його словами, з часом процес скринінгу можна скоротити від декількох годин до однієї-двох хвилин.
Фінустанови в епоху діджиталізації: і треба, і важко
Андрій Грищук, співзасновник сервісу перевірки контрагентів VkursiPro, бачить платформу для скорингу як канал комунікації між фермерами та банком, що задовольнятиме їхні потреби, пов’язані із відкриттям ринку землі.
Повну автоматизацію реально запустити ще до липня 2021 року. Банки надсилають нам анкети для клієнтів і запитують, що з того ми можемо автоматизувати. У більшості випадків відсотків на 80 можлива повна автоматизація заповнення даних. 20% могли би додати клієнти. Як на мене, це дуже крута взаємовигідна модель. Ми також даємо низку унікальних функцій, як от скоринг земельного банку
Потреба в діджиталізації очевидна, і з відкриттям ринку землі вочевидь ставатиме для процесів аграрного кредитування гострішою. Наскільки до цього готові самі банки – якщо не технічно, то принаймні морально, на рівні сприйняття ідеї чи наявності бажання змін?
Мені з банками завжди було довго і складно, треба було проходити крізь бюрократичний процес. З іншого боку, ми як компанія перебуваємо на передньому фронті діджиталізації та оцифровки всього, що можна оцифрувати. Тож виникає запитання: наскільки діджиталізація є складним процесом для банків? Чи не конфліктують між собою перехід на нові технології, робота онлайн – та бюрократичні внутрішні процедури та вимоги Нацбанку?
Виглядає, що банки в цілому підтримують діджиталізацію – хоча і з застереженнями.
Діджиталізація у сьогоднішніх умовах є для банку певним викликом. Коли навесні ми увійши в карантин і змушені були міняти свою поведінку, то зрозуміли, що автоматизувати все немає сенсу. Потрібно спочатку поміняти процеси і вимоги. Є правове поле, і ми не можемо його регламентувати. А тому щоб все було якісно і оптимально, нам потрібно також міняти і це. І тоді буде "хороша" бюрократія, а разом із автоматизацією вони дадуть вражаючий результат,
Тож у сухому підсумку постає питання: чекати банкам змін бюрократичних процедур чи регуляторних норм і вже після цього поринати в діджиталізацію – чи намагатися максимально діджитилізуватися в нинішніх реаліях?
Очевидно, вже скоро побачимо, який із цих підходів ефективніший у випадку агрокредитування, що безумовно стикнеться з викликами в результаті відкриття ринку землі.
Стаття стала можливою завдяки підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) у рамках Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), яка виконується компанією Chemonics International. Ця стаття відображає думку її авторів та не обов’язково є офіційною точкою зору USAID чи Уряду США. Детальніше про Програму USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО) читайте тут.
