На початку тижня відбувся інноваційний день поля — АгроРинг. Компанія Kernel провела унікальну і безпрецендентну зустріч у форматі дискусійних поєдинків — Аграрних рингів. Предметом дискусій стали відкриття ринку землі, інновації, інвестиції й трейдери. Топові спікери, представники найдинамічніших компаній і профільних асоціацій поділилися своїми думками щодо подальшого розвитку української землі.
Від початку липня українці отримали законну можливість розпоряджатися власними земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Скасування мораторію на обіг земель означає, що землевласники нарешті можуть розпоряджатися власним майном з вигодою для себе та своєї родини.
Який урядовий замисел земельної реформи і де брати гроші фермеру, який хоче придбати землю?
Під час запуску ринку землі було багато маніпуляцій, дискусій. Жартома можна говорити, куди ж більше вивезуть української землі — в Німеччину чи Іспанію, хто більше купить — араби чи китайці. Проте найбільше фермерів хвилює питання — де взяти гроші і які є ризики під час придбання землі?
Мета ринку — прихід інвестицій. Проблема полягає в тому, що не у всіх рівний доступ до фінансування, щоб купити землю або мати можливість інвестувати. На жаль, у січні минулого року Закон 3205 про створення Фонду не був прийнятий, тому зараз Кабінет Міністрів змінює програму 5,7,9 та інше. Сподіваюся, цей Закон приймуть таки у вересні й тоді фінансування буде більш доступне.
Крім того, зараз вже встановлена система моніторингу, яка відслідковує роботу реєстрів, моніторить всі обмеження на 100 га землі. Сьогодні нотаріус має автоматичний доступ до всього реєстру прав власності на землю
Чи можливі подальші корективи в сторону збільшення масивів землі? Зараз можливо купити лише 100 га.
Земельна реформа відбувається поетапно. На першому етапі, з 1 липня 2021 року, землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати лише фізичні особи-громадяни України. При цьому протягом перших трьох років можна буде купити не більше 100 гектарів в одні руки. Другий етап розпочнеться 1 січня 2024 року - тоді отримають змогу купувати землю і юридичні особи, але за умови, що вони створені і зареєстровані за законодавством України, а засновниками є лише громадяни України. Тоді ж дозволять купувати до 10 тисяч гектарів.
Знаючи практику українську, впевнений, що будуть спроби переголосувати, щоб зупинити процес і навіть юридичні особи не мали можливості купувати землю. Наприклад, такі юридичні сили як “Батьківщина” будуть намагатися провести Всеукраїнський референдум. Тому що доступ до ринку землі іноземних осіб за законом можливий виключно через референдум і це стане причиною для його проведення. Думаю, будуть намагатися зробити кілька референдумів.
Також буде продовжуватися боротьба в Конституційному суді, щоб визнати цей закон неконституційним. Ми бачимо, що на кожному законопроєкті, який пов'язаний з обігом землі відбувається наступне — політичні партії вносять правки і, по суті, за сотні таких коригувань вимагають конкретні позиції в державних підприємствах, які контролюють державну землю. Команда Президента не поступається.
Відповідно даний процес відбувається дуже повільно. Боротьба буде продовжуватися. Якщо підтримка Зеленського збільшуватиметься, то реформа проводитиметься спокійно. Якщо ні, то будуть спроби заблокувати процес усіма способами. Достатньо буде висвітлити в публічному просторі один хороший кейс, де хтось когось обманув під час купівлі землі — реформа буде заблокована ще на 10 років мінімум,
Як побороти “шахматку” на українських полях?
Відома ситуація: на одному полі є декілька орендарів. Деякі з них здають свої паї в оренду, інші — обробляють самостійно. Паї і тих, і тих розташовані хаотично (так звана «шахматка»). Зазвичай, її намагаються впорядкувати механізмом консолідації земель.
Звикайте до того, що наступні щонайменше років 8 точно “шахматка” нікуди не зникне. До того ж, вона посилиться. Я, наприклад, як інвестор почну купувати ділянки, які в середині поля знаходяться і домовлятися про оренду з більшим коефіцієнтом. Тому нічого з нею не відбудеться й з цим доведеться працювати
Не варто забувати, що крім проблем “шахматки” є ще “чорні реєстратори”. Вони мали "ключі доступу" до реєстрів і проводили незаконні реєстраційні дії, по суті "переписуючи" землю на іншу людину чи компанію. Зазвичай, такий ланцюжок був довгим, аби заплутати сліди і не дати можливості власнику майна швидко повернути все назад.
Є ще одна небезпека, яка пов'язана з ринком землі — недостатня кількість нотаріусів. Для того, щоб стати нотаріусом вимагають великі хабарі. Якщо ми хочемо, аби ринок землі відбувся і було кому його обслуговувати — дане питання має бути вирішено. Щодо консолідації — робоча група вже відпрацювала 2 законопроєкти. На мій погляд, уряд нічого не вирішує і тому довелося досить швидко створювати альтернативний проєкт.
У ньому реалізовано декілька моделей, але основна полягає в тому, що можна проводити консолідацію одним актом землевпорядника. Тобто, це буде один землевпроваджувальний акт, який, по суті, “перерізатиме” все поле і оскаржувати можна лише один раз. Підставою буде пряма майнова шкода, причому не компенсована.
Вже кілька тижнів як працює ринок землі. Чи збільшився попит зі сторони українського або іноземного капіталу?
Ще до того, як стало зрозуміло, що ринок землі, принаймні у перші роки, працюватиме з обмеженнями, у Світовому банку підрахували, що вільний продаж сільськогосподарської землі міг би дати Україні додаткові 1,6% приросту ВВП щороку.
Вся ця реформа земельна — чиста профанація. Не можна робити реформу і при цьому забороняти брати участь, інвестувати тим корпораціям, фізичним особам, у яких є гроші. А вони є у великих українських агрохолдингах, у іноземних фондах і у фермерів. Всі ці інвестиційні класи відрізали на довгі роки від ринку землі. Коли влада запроваджує реформи з такими обмеженнями, то ми, інвестиційні банкіри відразу бачимо, що відрізають великий потік інвестицій в українську землю. Ажіотаж, звичайно, є зараз на купівлю землі, але є обмеження пропозицій. Дуже мало пропозицій за ринковою ціною і, мабуть, це стане поштовхом для зростання ціни на землю. Але поки немає якої величезної активності.
Паралельно бачимо, що є інтерес у приватного інвестора, який раніше інвестував у банківські депозити, купував квартири.
Найбільша омана українського фермера, якщо купити землю, то можна розширити свій земельний банк і заробляти тисячу доларів з га. На жаль, це не так. Адже саме теперішній орендар має всі права на землю. І навіть якщо купити у власника земельну ділянку, то без теперішнього орендаря не можна нічого зробити. Таким чином уряд намагався відповісти на питання “шахматки”, запровадивши такі обмеження. Майте на увазі, що будучи фермером, краще впевнитися, що продовжили дію свого договору з новим власником на 20 або 25 років вперед і спокійно працювати
Чи зміниться банківське гарантування на ринку землі? Де брати гроші фермеру, у якого менше як 500 га землі?
Ключова проблема, яка турбує зараз фермерів – відсутність коштів на купівлю землі. Це стосується невеликих господарств до 500 га (їх 2/3 із зареєстрованих суб’єктів господарювання). Коли звертаєшся в банк про фінансування для купівлі землі, то поки що банки в принципі не фінансують такі господарства.
Думаю, ніхто з українських фермерів не засмучується, що конкуренція зі сторони міжнародних гравців буде не такою гострою або взагалі не буде. Адже іноземці не можуть купувати українську землю. З точки зору збереження власного земельного банку — це хороша новина. Мабуть, це вперше коли в політичних баталіях переміг не транснаціональний капітал, а український, який представлений малими і середніми фермерами. Вони дійсно самі будуть купувати землю, яку зараз обробляють. Тепер щодо купівлі землі — позиції різні. Хтось відклав гроші на придбання землі, а в когось їх не вистачає, а дехто хоче купити хоча б частину, щоб зберегти бізнес. Але, в основному, купувати хочуть більшість фермерів. Тому банківське гарантування буде вдосконалюватися,
В Україні немає досвіду в залученні грошей під землю, зараз немає кредитних історій, аналізу ризику.
Я вважаю, що агробізнес є найбільш недокапіталізованим бізнесом в цілому. У аграріїв завжди є куди інвестувати — нова техніка, нові технології, елеватори, переробка і багато іншого. І якщо при цьому фермер заморожує свої кошти в землі і при цьому продовжує сплачувати оренду і податки, то амортизація цих інвестицій в кращому випадку 10 років. Більшість фермерів працюють в тіні. Для банків вони “не прозорі”. Отже, з фінансуванням будуть проблеми. Якщо вони придбали землю і здають її під заставу, то це більш дієва схема. Для придбання земельної ділянки грошей суттєво менше будуть надавати. Більшість банків на фермера видають кредитний ліміт. Виходячи з ціни за оренду 1 га, яка на сьогодні є — готові платити 200-250$ за продовження оренди, а деякі готові сплачувати навіть більше. Якщо говорити про 7-8% річних, то це означає що земля вже буде вартувати три тисячі, тобто ціна буде зростати
