Згідно з даними Київської школи економіки, капіталізація ринку сільськогосподарських земель в Україні зросла на понад 202,5 млрд грн. З 1 січня 2024 року доступ до ринку земель отримали юридичні особи. Станом на травень 2024 року вони становлять 20 % усіх учасників земельного ринку. Застава землі стала інструментом для залучення інвестицій, відтак Національний банк України підвищив ліквідність землі з 0,35 до 0,5 %.
Відкритий український ринок землі за три роки продемонстрував значну активність — продано 567 тисяч гектарів. Важливо відзначити, що Полтавщина стала лідером із найбільшою кількістю проданої землі, а середня вартість гектара по країні становила 41 тисячу гривень. За даними Опендатабот, загалом було укладено понад 254 тисячі угод купівлі-продажу сільськогосподарських земель.
Особливо виділяється Полтавська область, де реалізовано 60,3 тисячі гектарів із середньою ціною 42,6 тисячі гривень за гектар. За обсягами проданої землі також лідирують Дніпропетровщина (58,8 тисячі гектарів) і Харківщина (54,4 тисячі гектарів).
Цікаво, що найвищу ціну за землю у 2024 році зафіксовано в Івано-Франківській області — один гектар тут коштував 101 тисячу гривень. Пік купівлі землі припав на 2023 рік, коли було реалізовано 180 тисяч гектарів.
В цілому, земельний ринок став ключовим аспектом аграрного сектору, пропонуючи нові можливості для фермерів та інвесторів. Відновлення права на вільний продаж та купівлю земельних ділянок у 2021 році стало значним кроком уперед. Це створює нові шанси для оптимізації земельних активів, розширення інвестиційних портфелів та підвищення ефективності управління земельними ресурсами. Однак разом із новими перспективами виникають і численні виклики, які потребують ретельного аналізу.
Отже, розглянемо актуальні тенденції на ринку землі, ключові виклики, що стоять перед аграріями, а також ознайомитись із практичними рішеннями, які сьогодні пропонує ринок.
Основні тренди на ринку землі
З моменту відкриття ринку землі в Україні в липні 2021 року, багато аспектів залишилися незмінними, однак деякі ключові тенденції та виклики стали очевидними для учасників ринку.
- Стабільність інтересу до земельних ділянок. Ринок землі залишається привабливим, але не спостерігається значного зростання угод або цін. Це пов’язано з тим, що багато аграріїв та інших покупців уже визначили свої стратегії щодо придбання землі задовго до відкриття ринку для юридичних осіб. Більшість угод укладається з використанням переважного права на купівлю землі орендарями, що дає їм можливість оформлювати ділянки безпосередньо на своє товариство або приватне підприємство.
- Складність процедур та перевірок. Основним викликом для великих компаній і агрохолдингів є складність процедур перевірки при купівлі землі. Коли засновниками юридичних осіб є інші юридичні особи або іноземні компанії, процес перевірки стає довшим та більш затратним. Це відображається на вартості угод, особливо коли залучені іноземні громадяни. Водночас для фізичних осіб та малих компаній, угоди проходять швидше, що мотивує деяких покупців уникати складних структур.
- Пріоритети агрохолдингів. Агрохолдинги, що належать українцям, продовжують активно купувати землю, проте роблять це вибірково. Вони визначають пріоритетні регіони та ділянки, де покупка землі є для них стратегічно важливою. Решта ділянок часто передаються на продаж іншим компаніям або інвесторам, з якими вони співпрацюють. Це свідчить про зважений підхід до придбання землі, де кожен агрохолдинг має свою стратегію розширення земельного банку.
- Місячна динаміка угод. Попит на землю залишається стабільним, з незначними коливаннями кількості угод щомісяця. Наприклад, середня кількість угод становить понад 100 щомісяця. У першому півріччі 2022 року, коли почалася війна, спостерігалося тимчасове зниження активності ринку. Проте вже в другій половині року попит почав відновлюватися, і зараз угоди продовжують укладатися з більшою активністю, особливо з боку малих і середніх аграріїв. Це вказує на поступове повернення ринку до стабільності.
- Загальний обсяг проданих земель. З моменту відкриття ринку укладено близько 600 000 угод, що становить приблизно 1 % від загального земельного банку України. Це підтверджує високий рівень активності та інтересу до земельних ділянок, хоча й показує, що більшість землевласників усе ще утримуються від продажу.
З моменту початку війни ми спостерігали певний спад у кількості угод, але вже зараз ситуація стабілізувалася. Щомісяця вона перевищує 100, і це свідчить про відновлення інтересу до купівлі землі, особливо серед тих, хто вже має сформовану стратегію на майбутнє. Обсяг укладених угод свідчить про те, що ринок землі вже набув певної зрілості. Хоча це лише 1 % від загального земельного банку, важливо розуміти, що це тільки початок. Багато власників землі все ще придивляються до ринку, очікуючи вигідніших умов або визначаючи свої довгострокові стратегії
Ці тренди вказують на стабільність та поступовий розвиток ринку землі в Україні, але також підкреслюють складність процедур, що можуть впливати на активність покупців, особливо великих агрохолдингів та компаній з іноземними засновниками.
Основні виклики на ринку землі
Ринок земель в Україні, що відкрився для вільного обігу в 2021 році, значно змінив аграрний сектор, створивши нові можливості для інвестування та розвитку. Однак, як і в будь-якому динамічному середовищі, він не позбавлений складнощів, які потребують ретельної уваги та стратегічного підходу.
В умовах, коли ринок змінюється швидко і часто непередбачувано, важливо не лише орієнтуватися на поточні тенденції, а й готуватися до потенційних труднощів. Зокрема, питання, які потребують розгляду, стосуються стабільності ринкових умов, правових аспектів і адаптації до змін. Тому кожен аграрій та інвестор повинен бути готовий до викликів, які можуть вплинути на їхню діяльність і стратегію управління земельними активами. Розглянемо основні виклики з якими стикаються учасники ринку землі та шляхи їх вирішення.
По-перше, юридичні ризики. Наприклад, можливі проблеми з документами на земельну ділянку. Компанія "Доброзем" надає повний юридичний супровід із перевіркою документів ще на етапі публікації ділянки на своєму маркетплейсі, що мінімізує ці ризики. Однак, існує розбіжність між тими, хто хоче "продавати" землю, і тими, хто хоче "продати". Це означає, що деякі ділянки можуть залишатися на ринку тривалий час через завищену ціну, яку встановлюють продавці.
Часто продавці встановлюють завищену ціну на землю, через що ділянки можуть роками не знаходити покупця. Ми допомагаємо визначити справедливу вартість, ґрунтуючись на реальних кейсах.
По-друге, фінансові ризики. Інвестори можуть переплачувати за землю через неправильне розуміння ринкової вартості.
Ми надаємо свою експертність у цій сфері, допомагаючи визначити справедливу ціну на основі готових кейсів купівлі-продажу в регіоні
Це особливо важливо, коли продавці не орієнтуються на реальні ринкові умови, що може призвести до значних фінансових втрат.
По-третє, ризики, пов’язані з агрохімічним забрудненням. Недобросовісні орендарі можуть неправильно використовувати земельну ділянку, що призводить до зниження її родючості. "Доброзем" співпрацює із сервісами, такими як "Вкурсі землі" та EOS Data, які надають аналітику про стан ґрунтів, історію використання ділянки, судові процеси щодо орендарів та інші критичні аспекти. Компанія також розробляє нову платформу для детального скринінгу земельних ділянок, що дозволить інвесторам отримувати комплексну інформацію про ділянку.
Ми активно співпрацюємо із сервісами, що надають аналітику про стан ґрунтів і використання земель. Це дає змогу нашим клієнтам бути впевненими в якості та безпечності їх інвестицій
По-четверте, ризики розташування. Неправильний вибір географічного місця земельної ділянки може призвести до проблем із доступом, що зменшить її привабливість для майбутніх орендарів. Якщо ділянка не має під’їзду або доступу до польових доріг, то це може ускладнити передачу землі новому орендарю у випадку проблем із попереднім орендарем. Це ще один важливий фактор, який слід враховувати при інвестуванні в землю.
По-п’яте, регуляторні ризики. Держава, як регулятор ринку землі, визначає правила гри для всіх учасників. Проте не завжди ці правила враховуються під час інвестування.
Регуляторні ризики — це один із ключових факторів, які необхідно враховувати. Наприклад, у Чабанах по Одеській трасі були розподілені земельні ділянки під садівництво, на яких згодом люди побудували будинки. Проте не всі вчасно перевели землю у відповідну категорію, що може призвести до серйозних проблем у майбутньому
Важливою частиною інвестицій у землю є правильне визначення її цільового призначення, особливо, якщо планується розвиток інфраструктури.
Є багато випадків, коли земельні ділянки купуються на фасадах трас, таких як Київ-Одеса, і змінюється їх цільове призначення для іншої господарської діяльності. Наприклад, побудова елеваторів на сільськогосподарській землі не потребує зміни цільового призначення, що є значною перевагою
Оцінка вартості земельної ділянки є ще одним важливим аспектом, який не можна залишати без уваги.
Багато людей публікують свої земельні ділянки за ціною, значно нижчою за ринкову, що призводить до втрати потенційного прибутку. Наприклад, вони можуть виставити ділянку за 200 000 грн, хоча її ринкова вартість може складати 2 млн грн. Це також ускладнює переговори з орендарями, які не завжди готові до змін у вартості
Вкладення в землю можуть включати не лише здачу її в оренду, але й розвиток інфраструктурних проєктів, що стає все більш популярним напрямом інвестування.
Навіть під час війни є забудовники, які купують сільськогосподарську землю під Києвом, розробляють інфраструктуру з будинками, озерами, парками, і реалізують ці проєкти за власні кошти. Земля може бути предметом таких інвестицій не тільки для оренди, але і для реалізації масштабних проєктів
Ці тренди та ризики підкреслюють важливість детального аналізу та підготовки перед купівлею землі в Україні, а також необхідність співпраці з надійними партнерами, які можуть надати кваліфіковану підтримку та супровід.
Корисні рішення для аграріїв: збереження, купівля та продаж землі через маркетплейс “Доброзем”
Фермери, які прагнуть зберегти свої земельні активи, повинні ретельно планувати свої інвестиції. Одна з ключових порад експертів — не поспішати з прийняттям рішень, а ретельно аналізувати ринок і розглядати різні варіанти. Інвестування в землю залишається одним із найбільш стабільних способів збереження капіталу, проте необхідно враховувати ризики, пов’язані з можливими змінами в законодавстві та економічній ситуації.
Експерти радять розглядати варіанти інвестування через спеціалізовані платформи та маркетплейси, які забезпечують безпеку угод та прозорість процесу. Це дозволяє мінімізувати ризики та отримати доступ до широкого вибору пропозицій на ринку.
Сучасні маркетплейси, такі як "Доброзем", пропонують фермерам безпечні та вигідні умови для здійснення угод із землею. Завдяки широкій базі даних і професійній підтримці, маркетплейс надає можливість не тільки знайти оптимальні варіанти для покупки або продажу земельних ділянок, але й забезпечити юридичний супровід та консультації на всіх етапах угоди.
- Збереження земельного банку: завдяки постійному моніторингу ринку та аналізу доступних пропозицій, фермери можуть своєчасно приймати рішення щодо збереження своїх земельних активів.
- Вигідна покупка земельних ділянок: маркетплейс "Доброзем" надає доступ до великої кількості пропозицій, що дозволяє обрати оптимальний варіант за ціною та місцеперебуванням.
- Безпечний продаж землі: фахівці маркетплейсу забезпечують повний юридичний супровід угоди, що гарантує безпеку та прозорість процесу.
- Інвестування в землю: завдяки консультаціям і підтримці експертів, аграрії можуть успішно інвестувати в землю, отримуючи стабільний дохід у довгостроковій перспективі.
- Консультування та оцінка земель: експерти допоможуть правильно оцінити вартість вашої земельної ділянки, щоб ви могли отримати найкращу ціну. Вони також нададуть консультації щодо оптимальних стратегій продажу чи інвестування.
Однією з ключових проблем у ринку земель є розбіжності між ГНО та реальною вартістю угоди. Роман Барало підкреслив, що компанія "Доброзем" здійснює всі угоди в безготівковій формі, що мінімізує ризики й забезпечує прозорість процесу.
У нас немає історії, коли ми оплачуємо по НГО й інвестор робить доплату зверху. Також важливою є податкова складова угоди. Перший продаж — це 1 %, а потім 6,5 % і 19,5 %. У нашому випадку це не реалізується, оскільки ми не працюємо з готівкою.
Як “Доброзем” допомагає зберегти та розширити земельний банк?
Збереження та розширення земельного банку є ключовими завданнями для кожного аграрія, який прагне стабільності та зростання свого бізнесу. Компанія "Доброзем" неодноразово демонструвала, як успішні рішення допомагають досягти цих цілей навіть у найскладніших умовах. Нижче розглянемо два реальні кейси, які показують, як маркетплейс сприяє ефективному управлінню та нарощенню земельних активів.
Кейс 1: Збереження земельного банку через оперативні угоди
До компанії "Доброзем" звернувся агрохолдинг, який зіткнувся з проблемою можливої передачі земельної ділянки іншому власнику. Продавець планував реалізувати її за 200 000 грн, але холдинг не розглядав покупку в цьому регіоні. Проте за тиждень спливав термін, протягом якого орендар мав переважне право на викуп. Це створювало ризик втрати угіддя на користь іншого покупця.
Експерти оперативно знайшли інвестора, який скористався переважним правом на купівлю землі. Вже наступного дня після отримання запиту було організовано зустріч із нотаріусом, де всі сторони підписали угоду. Інвестор здійснив безготівковий переказ, і таким чином земельний ресурс залишився у власності агрохолдингу. До того ж новий орендар погодився підвищити орендну плату з 12 000 до 16 000 грн, що додатково зміцнило позиції компанії.
Цей кейс яскраво ілюструє важливість оперативності та правильного вибору партнерів. Завдяки швидкій реакції та співпраці з інвестором, ми не лише зберегли земельний банк, але й покращили фінансові умови для нашого клієнта
Кейс 2: Розширення земельного банку через оренду та продаж
Партнер з Одеської області хотів придбати 250 га землі за $300 000, але на той момент не мав вільних обігових коштів через інвестиції в техніку. Виникла проблема пошуку фінансування для цієї угоди, що могло призвести до втрати можливості розширити земельний банк.
Я завжди раджу орендарям не поспішати з купівлею землі. Набагато простіше звернутися до нас — ми викупимо ділянку і продовжимо договори оренди. Це дозволяє вам капіталізувати свою компанію без значних витрат. Наприклад, земельні ділянки, орендовані на 5-7 років у Київській області, можуть мати еквівалентну вартість близько $700 за гектар. Якщо термін оренди 10-12 років — це вже $1000, а за 12-17 років — $1200-1500. Таким чином ви капіталізуєте свою компанію, не витрачаючи коштів на купівлю. Навіть якщо є власні земельні ділянки, ви можете здати їх в оренду, продати і отримати необхідні кошти для розвитку підприємства та реінвестування
Ці кейси демонструють, як "Доброзем" використовує гнучкі рішення для підтримки аграріїв у збереженні та розширенні їхніх земельних активів. Розуміння ринку та ефективне використання можливостей може суттєво підвищити ефективність управління земельними ресурсами.
