Многие аграрии находят договор об эмфитевзисе выгодным и удобным инструментом арендных отношений. Итак, в чем преимущества эмфитевзиса?
Пока политики работают над системой функционирования рынка земли, вопрос использования земель сельскохозяйственного назначения остается открытым. Тем временем аграриям нужно решать, с помощью каких инструментов они могут экономически эффективно распоряжаться земельными активами. Один из таких — договор об эмфитевзисе.
Законодательное поле свободы
Преимуществом эмфитевзиса над арендными договорами можно назвать более расширенный перечень полномочий как землевладельца так и арендатора. Суть эмфитевзиса заключается в том, что земля передается в аренду другим лицам с правом наследственности. При чем все условия, сроки и оплата прописываются в договоре персонально. Главное, чтобы земля использовалась для сельскохозяйственного назначения. Договора эмфитевзиса в Украине заключаются предпочтительно на землях пайщиков, средний размер которых составляет около 4 га.
Примечательно, что до 2007 года правовое регулирование эмфитевзиса не осуществлялось вообще, и только с 2008 года вступил в силу запрет на отчуждение государственных и коммунальных земель. При этом законодательство ограничивает только срок их аренды — до 50 лет, у сельскохозяйственных земель срок неограничен. Позже в Земельный Кодекс внесли поправку про обязательное проведение аукционов при отчуждении государственных земель. На деле права эмфитевзиса регулируются всего одной статьей Земельного Кодекса и шестью статьями Гражданского Кодекса. Каких-либо фиксированных норм или шаблона договора нет.
Кто может стать эмфитевтом?
Особых законодательных требований касательно особы эмфитевта (землепользователя) — гражданство, место проживания — нет. Эмфитевтом может стать любое юридическое или физическое лицо. Право на отчуждение земельного участка имеет исключительно его собственник, в то время, как постоянные пользователи такого права не имеют. Личность, которая арендует земли по договору эмфитевзиса может использовать их для целевого назначения, главное — вовремя платить по счетам и не забывать о налоге на землю.
Стоимость услуги
Размер арендной платы и условия ее выплаты предусмотрены Гражданским Кодексом, но опять-таки устанавливаются в рамках договора индивидуально. По желанию это могут быть разовые или периодические выплаты. Ограничений тут также нет. Как правило, вся сумма эмфитевзиса выплачивается землевладельцу при подписании договора.
Отчуждение и наследственность
Фишка эмфитевзиса состоит в том, что земля может передаваться или отчуждаться путем наследственности. При этом согласие собственника не требуется, но в случае продажи земли он имеет преимущественное право на покупку при желании. Главное, чтобы предупредили заранее и согласовали цену. Но даже в таком случае собственник будет получать проценты от сделки продажи, размер которого обычно не превышает 0,1%.
Земля как залог
Есть еще одна особенность: сельскохозяйственная земля может стать предметом залога. Зачастую тут возникают разногласия между эмфитевтом и собственником, поскольку первый платит за полное распоряжение землей, а второй является фактическим собственником. Само право эмфитевзиса также может быть залогом, но при этом проценты от пользования земель все равно отходят владельцу. Не все банки готовы брать залог в такой форме, поэтому практическое применение эмфитевзиса как залога не используют.
Как можно аннулировать договор?
Конечно же, договор эмфитевзиса не вечен, хоть и может продолжаться до 50 лет, его возможно расторгнуть. Сделка станет недействительной в случае истечения срока контракта, отчуждения земли, нарушения договора или по обоюдному согласию сторон.
Популярность среди аграриев
Частный договор об эмфитевзисе и его законодательная либеральность привели к стремительному росту их количества. На конец 2016 года по данным Министерства Юстиции в Украине было зарегистрировано более 32 тыс. таких контрактов. Учитывая, что каждый эмфитевзис по-своему уникален, государственного учета в разрезах цены, площади земель и других параметров не ведется.
Тем не менее, аграрии не спешат заключать договоры эмфитевзиса, массово отдавая предпочтение традиционным договорам аренды. Такие условия интересны в первую очередь, мелким и средним сельхозпроизводителям. Если конкретнее — это отрасли овощеводства и плодоводства, а также при орошении сельскохозяйственных угодий.
Опыт Германии
Эмфитевзис для Германии времен Средневековья был привычным инструментом передачи прав земельного пользования. В середине 19-го века правительство постепенно начало вводить запреты, а именно, в Пруссии, Саксонии, Баварии, Вюртемберге, Ольденбурге и др. В других землях как Саксония-Альтенбург, Саксония-Гота, Саксен-Веймар, Саксен-Майнинген, Липпе, Браун-Швейг, Шварцбург-Рудольштадт эмфитевзис оставили.
Хотя после вступления в силу Гражданского кодекса 1900 года положение о эмфитевзисе на уровне федеральных земель сохранилось, заключать новые контракты больше не разрешалось. Таким образом, до 1947 года наследственное право пользования земельными участками для сельскохозяйственных нужд в Германии было полностью отменено.
А что у нас?
Сегодня в Германии функционирует рынок земли с прозрачными и простыми правилами для всех его участников, поэтому инструмент эмфитевзиса практически не используется. Опыт Германии в земельных отношениях наглядно демонстрирует пути перехода от наследственных форм собственности к рыночным отношениям. Тем не менее, это не дает конкретной пошаговой инструкции для Украины, поскольку законодательное поле в этом плане имеет достаточно пробелов.
По материалам apd-ukraine.de
