Ошибки в договорах аренды земли и риски, связанные с ними

26 мая в 15:50

2674

Ошибки в договорах аренды земли и риски, связанные с ними

Со вступлением в силу закона об открытии рынка земель сельскохозяйственного назначения у агрария не появится принципиально новых проблем с земельным банком. Однако обострятся те проблемы, с которыми уже приходилось сталкиваться аграриям — потеря права на аренду участка и гринмейл (земельный шантаж).


Наиболее частые поводы для одностороннего расторжения договора аренды через суд, это:

  • несвоевременная выплата арендной платы;
  • несвоевременная оплата индексации;
  • плохо составленный договор.

Часто виновником ситуации, в которой дело доходит до суда, является предприятие. Но даже ответственный арендатор не застрахован от потерь участков. Рассмотрим причины ведущие к появлению проблем более подробно.

Несвоевременные выплаты

Наиболее распространённая причина для расторжения договоров аренды — несвоевременная выплата арендной платы. Как правило оплата происходит раз в год, и если был просрочен один платёж, то суд не сочтёт это достаточным основанием для расторжения договора. Однако если платёж был просрочен дважды, это будет сочтено систематическим нарушением условий договора. В таком случае суд примет решение о его расторжении.

Пайщики зачастую действуют не сами, и в суде их интересы представляет заинтересованная третья сторона. Как правило это предприятие-конкурент, которое часто и является инициатором обращения. Сразу после расторжения действующего договора будет заключен новый и участок будет потерян окончательно.

Другое нарушение условий договора — несвоевременная оплата индексации. В договорах прописывается порядок расчёта индексации — по НДО или по индексу инфляции. До недавнего времени суды не считали несвоевременную оплату индекса инфляции основанием для расторжения договора, если основная сумма арендной платы была выплачена вовремя. 

Однако последняя практика показывает, что сейчас такая задержка уже считается существенным нарушением условий договора. Поскольку это практика Верховного суда, она станет нормой. А значит денежным отношениям с пайщиком должно быть уделено ещё больше внимание чем прежде.

Ошибки при составлении договора

Часто арендаторы пытаются обезопасить себя от проблем с оплатой, прописывая дополнительные условия для её получения. В договоре фиксируется условие которое обязан выполнить пайщик — лично обратиться в офис предприятия, написать заявление для получения арендной платы и т.д. Таким образом якобы арендатор не должен будет бегать за пайщиком, чтобы вручить ему деньги в срок, и в возможной задержке будет виноват уже сам пайщик.

Но суды смотрят на эту ситуацию по-другому. Независимо от того, какая процедура расчёта прописана в договоре, оплата аренды в полном объёме и в срок, установленный договором — обязанность арендатора.  

Другая распространённая ошибка при составлении договора — частичная или полная выплата аренды в виде продукции или услуг. Натуральная форма расчёта таит в себе риск просрочить оплату. Если пайщик настроен расторгнуть договор, он может уклоняться от получения зерна, или другой продукции, указанной в договоре. Поскольку собственник участка должен подтвердить факт оплаты подписью, она не может произойти иначе как при личной встрече.

Сложности при денежном расчёте также могут быть, но в этом случае у арендатора есть запасные варианты. Можно оформить почтовый перевод, открыть специальный счёт, на который в положенный срок будут направляться средства на оплату аренды (собственнику будет направляться уведомление о зачислении средств на этот счёт). Есть и пока не востребованный вариант — выплата на депозит нотариуса. Во всех этих случаях фиксируется время отправки средств и уведомлений и в случае иска о нарушении сроков оплаты предприятию будет с чем идти в суд. Но с натуральной формой оплаты других вариантов кроме личной встречи нет.

То же и с услугами, например, вспашкой огорода. Арендодатель может не открывать дверь, избегать встречи и услуга не будет оказана в срок.

Предприятие должно избегать подобных норм в своих договорах. Для того чтобы договор был составлен так, как необходимо предприятию можно увеличить арендную плату, предусмотреть разовый бонус за подписание договора. Решение оправдает себя тем, что с такими договорами не возникнет проблем в будущем.

Иногда в договоре прописана норма, при которой он теряет силу в случае смены собственника. Т.е. если пай перешёл по наследству, то либо приходится перезаключать договор, пересматривая условия (как правило увеличивая арендную плату), либо потерять пай. Часто бывает, что арендатор сам не знает, что это условие есть в договоре. В таком случае при пролонгации договора следует пересмотреть это положение. Можно стимулировать владельца пая финансово чтобы заключить такой договор, в котором будут отсутствовать ненужные риски.

Распространённые ошибки при заключении договора

Существует ряд ошибок, которые допускают предприятия при заключении договоров или оплате аренды. Их необходимо избегать, поскольку в будущем они могут обернуться ненужными проблемами.

1. Необходимо фиксировать кто подписывает документы, а также составлять перечень бухгалтерских документов. Каждый член семьи должен подписывать свой договор отдельно. По возможности необходимо проверять соответствие поставленной подписи паспортной. То есть на первичном бухгалтерском документе должна быть собственноручная подпись собственника пая.

2. После регистрации договора необходимо проверять внесённые в реестр регистрационные данные. Они могут содержать ошибку, причём часто намеренную, которая послужит основанием для прекращения права аренды, может создать проблему при перезаключении договора и в других случаях. Например, при заключении аграрных расписок для получения предоплаты может потребоваться предоставить в залог объём полей с посевами. Если при регистрации 10% участков допущены ошибки, это будет означать что предприятие получит на 10% меньше предоплаты. 

В будущем также могут возникнуть проблемы с покупкой участка. Нотариус может не взяться за оформление сделки и отправить исправлять ошибки к регистратору, который их допустил при внесении. Если учесть что преимущественное право арендатора на покупку участка действует всего месяц после получения предложения от пайщика, он может не успеть им воспользоваться.

3. Распространённая ошибка — задержка регистрации допсоглашений об аренде. Чтобы не обращаться к регистратору ежедневно, в предприятии могут хранить документы пока не накопится определённое количество. Но нередки случаи, когда пайщик за это время подписывает договор аренды с конкурентом. В этой ситуации кто первым зарегистрирует договор, того и участок. А если за продление договора был предусмотрен бонус, то теряется и он.

Материал подготовлен по мотивам митапа с адвокатом, управляющим партнёром юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолием Косованом.


Если желаете узнать больше об эффективном управлении земельным банком, оставляйте заявку на наш Гид по управлению земельным банком. Он уже практически готов, и вы будете первыми, кто его получит.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.


AgriGeek

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

bn

Вверх