Как сохранить свой земельный банк? Способ борьбы с шахматкой

30 июня в 08:00

1471

Как сохранить свой земельный банк? Способ борьбы с шахматкой

Шахматка — это одна из главных проблем в работе с земельным банком. Её создание в пределах обрабатываемого массива — инструмент нечестной конкурентной борьбы и цель деятельности рейдерских групп. Сама перспектива её появления может стать элементом манипуляций со стороны пайщиков и с принятием нового закона есть вероятность что эта активность вырастет.


Шахматка — это хаотичное расположение паёв в пределах поля, при котором участки, право обработки на которые принадлежит одному лицу, не консолидированы в единый массив и могут не иметь общих границ.

Обработка разрозненных участков в противовес обработке консолидированного массива создаёт множество сложностей для агрария. Ряд агроопераций невозможно выполнить без перерасхода топлива и увеличения сроков проведения работ. При внесении агрохимикатов (например, гербицидов) часть территории останется необработанной, во избежание сноса вещества на соседние участки (конкурента или одноособника).

Аграрий может бороться либо с причинами возникновения шахматки, либо (по факту наличия) работать над её устранением.

Аудит земельного банка

Прежде чем поля привлекут внимание третьей стороны предприятию следует провести аудит своего земельного банка с целью поиска уязвимостей. Необходимо заключить договоры аренды на участки, которые обрабатываются без надлежащего права, внести отсутствующие данные о договорах аренды в кадастр (особенно те, которые были оформлены до 2004 года).

Особенное внимание систематизации сведений следует уделить предприятиям с малым земельным банком у которых в штате отсутствует землеустроитель и часто наблюдается хаос в учёте арендных отношений. Следует контролировать свой земельный банк, своевременно регистрировать договоры аренды, оформлять наследство на законных наследников и узаконивать с ними отношения.

Мониторинг изменений правового статуса участков

Необходимо также следить за динамикой изменений правового статуса участков обращаясь к реестрам самостоятельно, или с помощью онлайн-сервисов (Feodal.online, Vkursi Zemli).

Если участок в пределах обрабатываемого массива поменял собственника или был зарегистрирован новый договор аренды об этом следует узнать как можно раньше. В ответ на подозрительные действия, предприятие может запретить регистрационные действия или обратится в прокуратуру.

Для борьбы с двойной регистрацией договоров аренды необходимо провести инвентаризацию участков, о которых нет информации в земельном кадастре (информация только на бумажных носителях). Следует заказать изготовление землеустроительной технической документации по установлению границ в натуре этих участков.

Ввиду усиления административной ответственности госрегистраторов количество незаконных действий по отчуждению земельных участков должно сократиться. Но с учётом количества схем и заинтересованных сторон не следует отказываться от мониторинга для фиксации тайной смены собственника.

Как бороться с шахматкой в пределах поля?

Законом предусмотрен единственный инструмент борьбы с шахматкой — обмены земельными участками. Если в регионе высокая конкуренция, то собственники (или арендаторы) не будут идти на добровольный обмен. В законе прописан механизм принудительного обмена равнозначными паями в пределах массива, не менее 75% территории которого арендуется одним лицом.

Процедура обмена участков:

  • Первый шаг состоит в определении размера массива. С 2019 года массивом считается совокупность земельных участков сельскохозяйственного назначения, имеющих общие границы и ограниченных природными или искусственными элементами рельефа (Закон 2498-VIII). Порядок инвентаризации массива утверждён Постановлением от 5 июня 2019 г. № 476.
  • Определить количество (процент) земли из массива, которые законно используются (имеются действующие договора, эмфитевзисы, право собственности, право постоянного пользования).
  • Предложить собственнику интересующего участка внутри массива обмен, с приложением зеркального договора аренды/субаренды на участок, которым меняешься. Земельный участок должен быть равноценен, или (в случае согласия владельца) возможно доплатить компенсацию при неравноценном обмене. При этом у собственника должен быть свободный доступ к участку (желательно чтобы участок находился на краю массива). Если же в обмене участвует несколько участков, то они должны иметь общие границы.
  • Если пайщик отказывается от обмена, арендатор имеет право обратиться в суд, который признает зеркальные договоры и факт обмена.

Это единственная урегулированная процедура обмена участками с пайщиком. Сложность в том, что она практически не подтверждена судебной практикой. Возможная причина в том, что участки внутри таких массивов не представляют интерес для третьих сторон и вопросы разрешаются взаимовыгодно для участников обмена.

Обмены с конкурентами

Обмены с конкурентами оформляются через заключение договоров субаренды (а чаще через устные договорённости агрономов на местах, хотя и здесь есть случаи злоупотреблений). Согласно судебной практике 2019 года, даже если договор аренды предусматривает согласие пайщика для заключения договора субаренды, то при обмене паями в рамках массива (заключении зеркальных договоров), такая субаренда может не согласовываться с пайщиком.

Противоречие нового закона

Несмотря на то, что Закон 2178-Х даёт аграриям механизм консолидации земель и борьбы с шахматкой, он же создаёт дополнительную угрозу для её возникновения. Поскольку арендаторы ограничены в покупке 200 гектарами (только физические лица), отдельные паи могут покупаться людьми, которые не планируют заниматься агропроизводством, а путём шантажа создания шахматки будут пытаться завысить арендную плату.

Сегодня в стране 60% продукции производится предприятиями, обрабатывающими от 1 до 10 тыс га. Земельный банк такого размера не может быть выкуплен даже при наличии свободных средств.

Актуальной остаётся схема подкупа пайщиков, для признания действующих договоров аренды недействительными. Соответствующее решение принимается Минюстом на основании заявлений собственников о том, что они не подписывали действующие договора аренды.

Даже если предприятие обрабатывает цельный массив существуют схемы для искусственного создания шахматки. Проведённый по заказу Всеукраинского аграрного совета в 2019 году опрос показывает, что более 70% аграриев считают свой бизнес незащищённым от рейдерства.

Материал частично подготовлен по мотивам митапа с адвокатом, управляющим партнёром юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолием Косованом.

Если желаете узнать больше об эффективном управлении земельным банком, оставляйте заявку на наш Гид по управлению земельным банком. Он уже практически готов, и вы будете первыми, кто его получит.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.


AgriGeek

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

bn

Вверх