Как аграрию подготовиться к открытию рынка земли?

В принятом законе об открытии рынка земли в Украине преимущественное право покупки хоть и оставлено за арендатором, но покупка возможна только с 1 января 2024 года. В то же время физические лица смогут покупать землю с 1 июля 2021 года.

Подобное противоречие не может не тревожить агропредприятия, желающие сохранить свой земельный банк. Как провести год, оставшийся до вступления закона в силу и каким образом поступать, если собственник всё же решит продать свой участок?

Прежде всего, если говорить о самом законе, то он пока лишь очертил основные положения работы рынка земли. Остаётся много вопросов, на которые должны будут ответить будущие поправки. Это касается как положений, так и процедур.

Сегодня мы не можем предугадать как быстро будет работать рынок (узким местом остаётся количество нотариусов в регионах и количество задач, возложенных на них). Мы не знаем, насколько эффективно будут взаимодействовать реестры, у которых разные владельцы, администраторы. В законе не прописано в каком формате останется право дарения земельного участка (в проекте оно распространялось только на родственников первой линии). Не прописан механизм передачи преимущественного права.

Все процедуры должны быть поэтапно расписаны во избежание разночтений. Возьмём для примера лишь одну процедуру. В каком формате арендатор должен уведомить собственника о передаче преимущественного права на покупку его участка? 

Обязан ли он заблаговременно поставить его в известность? Или он может сообщить после того, как получит предложение о покупке? А как в таком случае нотариус должен проверить не нарушено ли преимущественное право? Как доказать, что пайщик получил уведомление о передаче своего преимущественного права? Нужно понимать, что все неопределённости в конечном итоге порождают злоупотребления!

Однако это не значит, что хозяйства могут сидеть и ждать пока правительство не разъяснит все эти моменты. Информации для того, чтобы готовиться к 1 июля 2021 года было получено достаточно.

Порядок подготовки

На подготовительную работу остался всего год. Самое время заняться проблемами учёта земельного банка. Если у вас хаос в учёте, то вы не одиноки. Как показывает практика, у многих хозяйств сегодня учёт договоров аренды даже не в excel. Это просто горы папок, в которых приложения не скреплены с договорами. Если это ваш случай, то первый шаг подготовки очевиден.

1. Привести в порядок учёт земельного банка. Составить таблицы (хотя бы в excel) с актуальной информацией, сроками действия договоров, перечнем документов и данными собственника участка.
2. Проверить заключённые договора. Для начала просто прочитать что в них написано. Прописаны ли условия одностороннего расторжения (например, при смене собственника), какая указана форма расчёта, как указан термин действия договора (просто год окончания действия или конкретное число) и т.д. Все договора структурировать, оригиналы упорядочить, если нужно, обратиться за помощью к юристу или консультанту по земельному праву.
3. Проверить правильность информации о ваших договорах в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. О сложностях, которые влечёт за собой внесение данных с ошибками мы говорили в предыдущем материале.
4. Регулярно проверять свой земельный банк. Текущий статус участков, мониторить смены статуса, в идеале, следить за активностью соседей и конкурентов. Площадки для мониторинга — Вкурсі, Феодал.
5. Продлевать истекающие договора. Причём задумываться о пролонгации необходимо за год до истечения, а не за месяц, как принято на некоторых предприятиях. После подписания же допсоглашения не затягивать с его регистрацией. Чем короче срок аренды, тем больший интерес представляет участок для рынка. Здесь и возможности для шантажа, разрушения целостности массива конкурентом, требования повышения арендной платы. Все эти активности будут множиться с приближением окончания срока действия договора.
6. Если вы решили покупать землю на каких-то физических лиц, то необходимо тщательно продумать механизм. Будут это лояльные сотрудники, или члены семьи, с каким нотариусом работать, где брать деньги, сколько земли вы сможете купить, какие участки в каких массивах в приоритете?
7. Пункт, вытекающий из предыдущего — проанализировать конкурентную среду. Проявляют ли соседи интерес к вашей земле и есть ли у них деньги на её покупку? Необходимо строить собственную стратегию поведения в том числе исходя из подобных рисков.

Некоторые из этих пунктов могут показаться не относящимися к вашему случаю, но проблемы необходимо решать ещё до их возникновения. Практика показывает, что незащищённый земельный банк практически всегда порождает нежелательную активность со стороны пайщиков и конкурентов.

Источник: robohub.org

Что уже можно делать?

От плана работ перейдём к некоторым конкретным действиям, которые вы уже можете сделать.

Работайте со своим землеустроителем или земельной службой! Ставьте конкретные задачи по работе с пайщиками, продлению договоров, ведению учёта. С ненадлежащим мониторингом земельных отношений связаны основные риски. Приобретите ему для работы электронную программу (BPM, CRM или другого типа) с интеграцией с 1С для координации с работой бухгалтера. Это упростит работу специалистов, сэкономит деньги, а главное уменьшит вероятность ошибки. У землеустроителя под рукой всегда должна быть живая база данных по всему земельному банку.

Особенное внимание уделять истекающим договорам, особенно если есть проблемы с пролонгацией. Нужно ли вкладывать в такой истекающий участок деньги, без гарантии дальнейшей эксплуатации? Были случаи, когда предприятие-арендатор не только вкладывалось в обработку такого участка, но и сеялось, при том, что договор истекал в разгар сезона.

Приходилось договариваться с пайщиком, чтобы собрать свой же урожай. А иногда вопрос нужно решать уже не с пайщиком, а с новым арендатором. В таком случае заключался договор субаренды и проводилась уборка. Но эти решения, помимо того, что затратны, возможны только в случае желания собственника, или нового арендатора идти вам навстречу. Часто земля теряется вместе с урожаем на ней!

Если вы видите, что пайщик пытается уклоняться от получения платы, обращайтесь к юристу. Эти активности необходимо фиксировать чтобы не проиграть потом дело в суде, когда собственник обратиться по поводу одностороннего расторжения договора по причине несвоевременности оплаты. С приближением даты открытия рынка количество таких случаев может вырасти.

Оценить консолидированность своего земельного банка, в том числе в пределах конкретных массивов. Если 75% площади массива арендуется одним лицом, то он имеет право принудительно обмениваться равнозначными паями с целью консолидации участков. Таким образом арендатор может предотвращать появление шахматки.

От работы нотариуса будет зависеть и успешность работы рынка

Если планируете покупать землю, начинайте готовить команду, с которой будете работать. О землеустроителе мы уже сказали, остановимся на нотариусе.

Нотариус по купле-продаже земли будет привязан по нотариальному округу, привлечь специалистов из других регионов нельзя. Нотариусов может быть мало, первое время они могут не захотеть работать с покупкой-продажей земли. Для них проводят обучающие семинары, но осторожные нотариусы часто предпочитают не браться за новое, и подождать пока другие набьют шишки. Они начнут работать позже, когда выйдут дополнительные разъяснения… Но срок ответа на предложения пайщика о покупке участка один месяц и за то время пока нотариус будет знакомиться с механизмом вы потеряете приоритетное право. В рамках сотрудничества можно отправить нотариуса на курсы, оплатить онлайн-курсы.

В дальнейшем нужно будет максимально облегчать жизнь нотариусу. Нужно собрать все документы по пайщику, документы по земле, которую планируете покупать. По закону на нотариуса возложена проверка прав конкретного лица на покупку (например, не превышен ли лимит в 100 га). Не многие нотариусы оформляют таких сделок несколько в день, в районе, у них не будет 3-4 помощника и как они будут справляться с потоком обращений пока вообще не понятно. Потому подготовить знакомого нотариуса заранее, будет грамотным ходом с вашей стороны.

Материал подготовлен по мотивам митапа с адвокатом, управляющим партнёром юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолием Косованом.

Если желаете узнать больше об эффективном управлении земельным банком, оставляйте заявку на наш Гид по управлению земельным банком. Он уже практически готов, и вы будете первыми, кто его получит.