Инфографика: Украинский рынок земли

Все, что нужно знать о рынке земли, моратории и земельной реформе в одной инфографике.

А теперь детальнее о моратории на продажу земли

В начале 2000-х в Украине состоялась земельная реформа. Семь миллионов граждан получили право на приватизацию 28 млн га земельных паев. При этом приватизация состоялась таким образом, что владельцы паев оставались владельцами только на бумаге. Полноправно распоряжаться землей как имуществом большинство из них не смогли из-за введения с 1 января 2002 года моратория на продажу аграрных земель.

Мораторий был введен как временная мера — пока нормативно-правовая база отчуждения земли и превращения ее в полноценный рыночный актив не будет достаточно сбалансирована. Однако, мораторий действует уже 15 лет.

В странах Центрально-Восточной Европы, Балкан и Балтии в начале 1990-х годов также была проведена земельная реформа. В ее основе были или реституция — полная или частичная, или аукционное распределение земель с последующей поэтапной либерализацией доступа к ним иностранного капитала. Других вариантов не было, и моратория, который бы на 15 лет отбирал у фермеров право на рыночное развитие своих активов, как в Украине, тоже нигде нет.

Как же регулируются земельные отношения в Украине и в каком состоянии находится рынок земли?

Регулирования земельных отношений в Украине подвергается критике за низкий темп реформ, ограничения конституционных прав землевладельцев, коррупцию и неэффективность.

Результаты Мониторинга земельных отношений за 2014-2015 показывают следующее:

— Уровень регистрации государственных земель значительно ниже аналогичного показателя для земель частной собственности — это показатель непрозрачной деятельности госучреждений. Наполнение Государственного реестра вещевых прав на недвижимое имущество еще ниже и включает только 20,9% от числа записей в земельном кадастре;

— Арендная плата за землю сельскохозяйственного назначения — одна из самых низких в Европе и СНГ, что негативно влияет на благосостояние сельских землевладельцев и вызывает неэффективное использование земельных ресурсов;

— Рынок продажи земли (для земель не подпадающих под действие моратория) очень мал, в основном из-за отсутствия финансовых инструментов и сложности использования земельных участков как предмета залога. Таким образом, основным способом передачи прав на земли сельхозназначения является аренда.

В свою очередь, частный рынок земли сталкивается с большим количеством проблем из-за существующей рыночной модели. Например, мораторий ограничивает оборотную способность частной земли, доступ к финансированию и способствует снижению цены аренды — это замедляет развитие сельских территорий. Неполнота земельного кадастра и ошибки в кадастровых записях усложняют земельные транзакции и вызывает дополнительные риски для прав собственности. К тому же, ограничение минимального срока договора аренды на уровне семи лет на практике привело к увеличению теневого сектора.

Управлением землями государственной собственности и их регистрацию осуществляет Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра. Такая комбинация функций, сосредоточенная у одного органа, создает возможности для непрозрачной деятельности и уменьшает стимулы для регистрации и эффективного управления государственными землями. К тому же, низкий уровень регистрации государственных земель в кадастре создает возможности для захвата земель и коррупции. Государство владеет 10,5 млн га земли сельхозназначения, из них только 5,5 являются пахотными. Около 2-3 млн га переданы в аренду, 1 млн га используется госпредприятиями и НААН по назначению, а что происходит с остальной землей — неизвестно.

Проблемы есть и у земель, которые находятся в коммунальной собственности. Определение границ городов и сел не завершено — это подрывает легитимность любых решений, принятых местными советами относительно выделения земельных участков. Также эти земли очень часто не зарегистрированы, что приводит к уменьшению полученного дохода местными бюджетами.

Коллективная собственность вообще является неконституционной формой собственности, но в Украине еще остаются предприятия, который имеют такой правовой статус. Формально они не могут осуществлять какие-либо операции и такой вид собственности нельзя зарегистрировать. Таким образом, такие хозяйства по сути работают вне закона и приводят к увеличению теневого рынка.

Существует еще такая категория, как земля с неопределенным правовым статусом. Эта категория представлена двумя типами собственности — невостребованным наследием и землей в собственности предприятий, которые закрылись. В сентябре 2016 года Верховная Рада приняла закон, который частично регулирует этот вопрос, но практическая имплементация может потребовать определенного времени и потребует ресурсов.

В сочетании, эти проблемные вопросы создают замкнутый круг теневого оборота, незащищенных прав, утраченных бюджетных доходов и уменьшения производительности сельского хозяйства.

Какие преграды и риски внедрения свободного рынка земли?

Больше всего открытие рынка земли тормозит отсутствие законодательной базы, наличие моратория и разногласия по поводу модели внедрения. Сейчас на рассмотрении находятся три варианта:

1. Поэтапный — вначале формируется рынок земли государственной и коммунальной собственности, а затем через 1-3 года — рынок частной собственности;

2. Либеральный — общенациональная и одновременная отмена моратория для всех форм собственности;

3. Децентрализованный — органы местного самоуправления сами определяются с датой отмены моратория.

В свою очередь, существует и ряд рисков, связанных с внедрением рынка земли: монополизация рынка агрохолдингами, большое количество земли может перейти банкам в качестве залога, скупка земли иностранцами и покупка сельскохозяйственных земель теми, кто не будет заниматься агробизнесом. На эти аспекты очень часто любят обращать внимание противники рынка земли, которым выгодна существующая ситуация.

Земельный вопрос будет актуален еще несколько лет

Мораторий был продлен до 2018 года и скорее всего будет продлен еще пару раз, ведь его отмена невозможна из-за отсутствия соответствующей законодательной базы. По оценкам экспертов на ее создание может уйти около пяти лет.

21 декабря 2016 в Украине состоялись парламентские слушания и был составлен план по урегулированию вопроса рынка земли. Согласно проекту рекомендаций:

— В течение января 2017 года будет разработана "Концепция национальной модели оборота земель сельхозназначения".

— В течение февраля-марта 2017 года нужно провести общественные обсуждения по поводу разработанной концепции.

— К 1 июля 2017 года Кабинету министров надо подать на рассмотрение ВР Украины проект Закона "Об обороте земель сельхозназначения".

— В течение трех месяцев после принятия ЗУ "Об обороте земель сельхозназначения" Министерству аграрной политики и продовольствия Украины совместно с Государственной службой по вопросам геодезии, картографии и кадастра нужно разработать и представить на рассмотрение КМУ проект Закона "О консолидации земель сельхозназначения".

Если статус-кво сохранится и мораторий так будет продлеваться на текущих условиях, то страна скорее проиграет. При открытии рынка земли, владельцев никто не заставит продавать свою собственность, у них просто появится такая возможность, которой сейчас они лишены. Существующая ситуация наиболее выгодна крупным сельхозпредприятиям, потому что из-за моратория арендная плата за землю очень низкая. К тому же, они являются лишь временными владельцами, а значит хотят "выжать" из этой земли по максимуму, отсюда и большое количество тяжелых культур в севообороте и деградация грунтов. Так что, либерализация рынка земли — это необходимость, но подойти к ее осуществлению нужно с продуманной стратегией.

Via