3 риска при открытии рынка земли и как их минимизировать

1 марта 2017 в 14:29

320

Сейчас 7 миллионов человек не могут распоряжаться своим имуществом — земельными паями. Значительная часть сельхозземель находится в собственности государства. Вместо прозрачного рынка со справедливой ценой фактически существует рынок долгосрочной аренды с заниженной ценой, а нормальные инвестиции в целую отрасль экономики невозможны. Но, открывая рынок, нужно минимизировать риски, которые обязательно возникнут. Как это сделать — знает эксперт Центра экономической стратегии Дмитрий Яблоновский.


Я поддерживаю либерализацию рынка земли сельскохозяйственного назначения. Я считаю, что она должна быть запущена как можно скорее, с наименьшими возможными ограничениями, с обеспечением права равного доступа и с механизмами, которые помешают злоупотреблениям в земельной сфере. По оценкам Мирового Банка, экономический эффект от открытия рынка составит 1,5 млрд долларов ежегодно: это дополнительные инвестиции, доходы владельцев земли и так далее.

Но у полноценного рынка земли, кроме преимуществ, есть и ряд рисков. Часть из них реальны, часть вымышлены сторонниками моратория, но на них все равно стоит остановиться подробнее.

1. Непрозрачная продажа государственной и коммунальной земли

В чем состоит. Значительная часть земли сельхозназначения является государственной или коммунальной — всего 11 млн га. Есть риск ее продажи по заниженным ценам за взятки.

Как нивелировать. Для запуска рынка земли нужно принять соответствующее законодательство, в первую очередь закон об обороте сельхозземель, заняться качественным наполнением и администрированием геокадастра, создать инструмент земельных аукционов. Для аукционов необходимо создать аналог Prozorro — для максимально прозрачного проведения торгов.

2. Риск асимметрии информации

В чем состоит. На первом этапе после открытия рынка владельцы паев будут еще недостаточно информированы относительно новых законов и реальной стоимости земли. И покупатели могут этим пользоваться для скупки земель по низким ценам или даже для их рейдерского захвата.

Как нивелировать. Для частных лиц на первой стадии возможно применение price cap с последующей обязательной отменой, обязательная публикация цены и основных параметров сделок для анализа и принятия решения другими игроками (хотя есть риск занижения цены из-за налогообложения).

Также необходимо помнить, что в свое время дерегуляция регистрации прав собственности привела к всплеску рейдерства в корпоративном сегменте, что вызвало необходимость ужесточения законодательства. Поэтому отдельный акцент следует сделать на нивелировании рисков рейдерства как комплексного явления, которое может включать в себя две составляющих: юридическую — незаконная смена собственника путем подкупа регистратора; и силовую — захват земель, остановка деятельности хозяйства.

3. Риск концентрации земли и возникновения земельных олигархов

В чем состоит. Сама по себе концентрация — не проблема, особенно если есть положительный эффект масштаба для бизнеса. Проблема — злоупотребление доминирующим положением. По аналогии с промышленными олигархами могут возникнуть и земельные олигархи-лендлорды, которые с помощью взяток и политического торга будут злоупотреблять доминирующим положением.

Как нивелировать. Нужно разработать и закрепить законом механизмы, которые сделают невозможной чрезмерную концентрацию. Ближе всего функция борьбы с монополией в земельной сфере к деятельности Антимонопольного комитета, но возникает вопрос — готов ли он институционально взять на себя эти функции? Например, контролировать отсутствие концентрации в отдельных регионах, выясняя конечных бенефициаров каждого владельца юрлица.

От свободного рынка земли выиграют все: и селяне, и аграрии, и государство. Ведь, по оценкам экспертов, стоимость земли на текущий момент может быть занижена до 10 раз. Текущая средняя стоимость годовой аренды — 37 долларов за 1 гектар. Поэтому в краткосрочной перспективе рынок невыгоден фермерам и агрохолдингам, так как увеличит их затраты. Также, предположительно, у них нет свободного финансового ресурса для ее покупки сразу после отмены моратория. Им нужно будет либо привлекать финансирование для выкупа земли, которая находится сейчас в долгосрочной аренде, либо платить более высокую арендную плату за ее использование.

Дмитрий Яблоновский, старший экономист Центра экономической стратегии.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.


AgriGeek

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

bn

Вверх