6 важных вопросов о земельной реформе в Украине

Почему бизнес заинтересован в продлении моратория, как его сегодня обходят и что изменится после запуска рынка земли? На эти вопросы ответили эксперты во время дискуссии о земельной реформе.

21 ноября состоялась дискуссия о земельной реформе в Украине. Её организовала Украинская продовольственная долина в KMBS. Своими мыслями о моратории на продажу земли и перспективах его отмены поделились: президент ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль, заведующий кафедрой Национального университета биоресурсов и природопользования Украины Андрей Мартын и эксперт из офиса реформ при Минагрополитики Сергей Биленко.

 

zemlya1

 

Мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения был введен в 2001 году. Он может быть отменен при условии вступления в силу закона  "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но не ранее 1 января 2018 года.

Всемирный банк упорно продолжает напоминать, что ждет от Украины земельной реформы. По его данным, открытие рынка земли позволит увеличить ВВП страны на 1.5 процента. Кроме того, это сектор, на который обращают наибольшее внимание инвесторы с точки зрения дальнейшего развития Украины. Но многие опасаются, что украинцы будут продавать землю за небольшие деньги, чем воспользуются агрокорпорации. Или же землю массово скупят иностранцы. На дискуссии в KMBS эксперты объяснили, почему не стоит верить в эти мифы, как сейчас аграрии обходят мораторий и почему они заинтересованы в его продлении.  

1. Как и почему возник мораторий на землю?

Андрей Мартын: Весь смысл земельной реформы за последние 26 лет был связан с демонополизацией государственной собственности на землю. Землеустроители, органы местного самоуправления и государственной власти пытались передать максимум земель из "народной собственности" в собственность граждан и юридических лиц. Считалось, что после этого невидимая рука рынка моментально превратит наши бывшие колхозы на эффективные фермерские хозяйства. В результате 12 тыс. средних сельскохозяйственных предприятий были раздроблены на почти 7 млн отдельных землевладений. У такого дробления была и другая причина: Леонид Кучма боролся в 90-х за власть и пытался вывести из-под контроля "красных директоров колхозов" сельское население. А это треть электората.

Сергей Биленко: Принятие в свое время Земельного кодекса Украины и лоббирование его быстрого рассмотрения в Верховной Раде связано с тем, что мы пытались передать сельскохозяйственные земли в свободное обращение. Но тогда коммунисты поставили условие: Земельный кодекс будет существовать только в том случае, если будет временно запрещена её продажа. Спонтанно возникла идея, что таким барьером может стать закон о рынке земель, позже —  закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Это барьеры, о которых можно сказать обществу: у нас не проработана законодательная база, значит мораторий не отменяем. Вообще, этот запрет вводился, потому что боялись крупных корпораций, которые придут в Украину и массово скупят землю. В таком случае, возникает вопрос, куда девать людей, ведь занять их больше негде, а деньги за продажу земельного участка у них быстро закончатся.

2. Как коммунальные земли делают из аграриев преступников?

Андрей Мартын: Земельная реформа в Украине имела две стадии. Во-первых, в 90-х произошло разгосударствление коллективных колхозов и совхозов, а земля была передана новому коллективному предприятию. Номинальными его совладельцами считались все работники сельскохозяйственного предприятия.

 

zemlya2

 

Второй этап — дележ земель. Когда уже из коллективных земель выделялись отдельные участки — паи. Фактически у нас осталось очень много обрезков, ведь делились лишь сельскохозяйственные угодья. В коллективной собственности у нас зависли: полевые дороги, лесополосы, хозяйственные дворы, отдельные участки лесов, водоемы, которые принадлежали бывшим колхозам. То есть фактически каждый предприниматель, занимающийся агробизнесом в Украине, является уголовным преступником, поскольку он распахивает земли, которыми номинально не владеет.

Больше того, есть много областей, которые придумали свое ноу-хау. Они не выдавали крестьянам сразу акты на 4 типа земельных участков (пашню, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища), а только лишь на пашню. Кормовые угодья и многолетние насаждения — пусть висят. Теперь, если вы захотите узнать, кто же владеет этими землями, это будет целый юридический квест.

3. Почему украинский рынок сельскохозяйственных земель может посоревноваться с Нью-Йоркской фондовой биржей?

Андрей Кошиль: Говорят, что у нас нет рынка сельскохозяйственных земель. Да он живее всех живых, хотя государство и закрывает на него глаза. У нас уже есть крупные агрохолдинги, которые обрабатывают сотни тысяч гектаров и рынок купли-продажи корпоративных прав предприятий по уже заключенным договорам аренды настолько перегрет, что может, пожалуй, посоревноваться с Нью-Йоркской фондовой биржей. На сегодня, один год аренды земли примерно стоит 100 долларов. Это при условии, что она с нормальным бонитетом (сравнительная оценка плодородия почв, измеряется по 100-балльной шкале. — Aggeek).

Андрей Мартын: Надо понимать, что земля стоит столько, сколько дохода она может принести владельцу. Поэтому сравнение украинских цен с ценами на землю в Польше или Голландии некорректно. У нас кардинально другие экономические условия ведения сельского хозяйства. Эти земли так дорого стоят в Европе, потому что сельское хозяйство Евросоюза базируется на огромных дотациях.

4. Как сегодня обходят мораторий?

Андрей Кошиль: Есть 11 способов разной "прозрачности", чтобы купить земельные участки, подпадающие под действие моратория. Покупка через эмфитевзис — один из самых прозрачных. Эмфитевзис — это на 95 % право аренды, но без тех ограничений, которые у нас наложили целые слои законодательства. Например, аренду у нас регламентируют и Земельный кодекс, и специальные законы. Кроме того, есть типичная форма договора аренды, утверждена Кабмином. Об эмфитевзисе же 2-3 статьи в Земельном кодексе и немного в Гражданском. Такой тип аренды даёт возможность заключить договор на любой срок — хоть на 300 лет. Также можно оплатить сразу сумму за все время пользования или же рассрочить. Это же мечта! На самом деле, за счет эмфитевзиса Украина могла бы запустить квазирынок даже не отменяя мораторий.

 

zemlya3

Есть две группы инвесторов. Первые ждут, когда государство скажет, что рынок стартует и мораторий отменен. Другие поняли, что ждать нечего: в Украине можно работать и во время моратория. И это даже лучше, потому что право обработки можно купить значительно дешевле. Кстати, слух о том, что люди в Украине готовы продать свою землю по 300 долл. не соответствует действительности.  Мы проводили эксперимент, согласно которому средневзвешенная цена паев составила около 8 тыс. долл. за гектар.

5. Почему бизнес заинтересован в продлении моратория?

Андрей Мартын: Сегодня бизнес имеет возможность дешевого доступа к земле. На самом деле, мораторий не на стороне владельцев земельных участков, поскольку они поражены в правах. По большому счету, сверхприбыль агробизнеса состоит в том, что владельцы земельных участков почти не участвуют в перераспределении земельной ренты. Де-факто, владельцы земельного участка получают 10-15 % операционной прибыли, которую приносит их земля. Если бы моратория не было, владельцы совсем по-другому разговаривали. Страшный сон украинского агробизнеса — это открытие рынка, когда земельные участки купят новые владельцы. Ведь теперь придется иметь дело не с "бабушкой божьим одуванчиком", которой та земля не надо, а с компетентным лицом.

Андрей Кошиль: Стоит сказать, что мораторий плохо влияет на плодородные почвы. Ведь краткосрочные права пользования земельными участками не побуждают пользователей относиться к ним ответственно. Неизвестно, смогут ли они продлить аренду. Поэтому из земли выжимают всё, что можно. Таким образом, мораторий стимулирует выращивание однолетних культур, что приводит к износу почв. Также он блокирует вопрос консолидации земель. Сейчас спасает только то, что никто жестко эти вопросы не контролирует, поэтому можно землю обрабатывать.

6. Готова ли Украина к отмене моратория?

Сергей Биленко: Украина не однородна и есть территории, где снятие моратория ничего плохого не принесет. Например, на Закарпатье можно снимать хоть сейчас. Там небольшие земельные участки, нет холдингов и довольно много выращивают овощей и фруктов. Но есть территории депрессивные, где массовая скупка будет. Поэтому, во-первых, нужно определить законодательно коллективную собственность, потому что белые пятна на земельном массиве — это повод для споров. Также остро стоит вопрос консолидации. Даже сейчас мы имеем огромное количество рейдерства (когда специально арендуется пай посреди поля и обрабатывать его становится очень сложно. — Aggeek). После снятия моратория, думаю, будет просто кошмар. Чтобы этого не произошло, должны быть механизмы принудительной консолидации, которая действует по всей Европе. Без решения этих вопросов будет хаос. Вообще было бы неплохо запустить пилотные проекты в некоторых областях.

Андрей Мартын: Я напротив думаю, что Украина давно готова к отмене моратория. Ничего не поменяется. Поначалу будет достаточно вялый рынок и процесс его формирования растянется на десятилетия.

Напомним, ранее Aggeek публиковал позицию Павла Кухты, заместителя руководителя Стратегической группы советников по поддержке реформ (SAGSUR), о том, что лишение имущественных прав фермеров в пользу земельных магнатов для Украины напоминает крепостное право.

Фотографии предоставлены KMBS.

 

Понравилось? Лайкни нас на Facebook